上海”商改住”新政落地：万栋写字楼可变公寓，15年不换”户口本”！

一纸文件背后，上海一万栋商务楼宇的命运正在被改写，老旧写字楼的电梯里飘出饭菜香的日子要来了。

“我们楼里已经有公司悄悄改了几间员工宿舍，现在政策一出，终于不用躲猫猫了。”上海漕河泾一家科技企业物业经理私下告诉我。他管理的写字楼空置率已超过25%，每天望着空荡荡的楼层发愁。

上周，上海发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，正式为”商改住”打开政策通道。根据新政，符合条件的存量商务楼宇可兼容租赁住房功能，包括人才公寓、服务公寓等。

全城约一万栋商务楼宇中，60%以上是乙级及以下的”老破小”，部分楼龄已超30年。与此同时，上海甲级写字楼空置率高达22%，未来四年还有约390万平方米新增供应。

政策礼包，破解多年僵局

上海此次送出的”政策礼包”分量十足。作为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，它解决了困扰市场多年的核心痛点。

政策允许在不改变产证性质前提下，通过全周期合同管理实现15年内的功能兼容转换。这意味着业主不用再为调整土地用途发愁，只要在合同期内合规运营即可。

“之前的’商改住’在产权性质、规划用途、各部门审批流程上充满不确定性。”同策研究院专家点出关键，”现在只要在15年期限内，可以全周期按合同管理且不用改变产证。”

政策还送出配套红包：因提供公共空间需调整绿地率等指标的，可通过规划程序优化；对增加公共要素的楼宇，可按规定增加经营性建筑面积。这些配套政策为”商改住”项目的落地扫清了障碍。

分区分类，精准解锁新功能

上海”商改住”新政绝非一刀切，而是采用“分区分类兼容”策略，根据不同区域发展需求精准匹配功能。

在南京西路、陆家嘴等城市主中心和副中心区域，政策鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店等功能，并根据周边产业需求，适当增加服务公寓和人才公寓。

在地区中心区域，政策允许兼容研发创新、医疗服务及租赁住房（含人才公寓）等功能，强化职住平衡。

而在社区中心区域，则可补充养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

“政策一体化解决楼宇周边职住相关的教育、医疗、文化娱乐、养老需求。”房产研究机构专家解读道。

15年期限，创新管理机制

新政最具突破性的创新，在于建立了15年全周期合同管理模式。

这一设计既解决了老旧楼宇的盘活难题，又确保了城市长远发展空间。15年期限足够投资者回收改造成本并获取稳定收益，而到期后楼宇可恢复商务功能。

“有些核心区域办公楼楼龄较长，租金很难上去，剩余年限不足20年。”业内人士分析道，”大宗交易买家不会介入，但’商改住’后功能改变将创造新的产品和服务价值。”

这一机制也规避了历史遗留问题。2017年上海曾严令禁止”商改住”，多个核心城市随后跟进。但存量”商改住”项目难以一刀切清理，导致市场长期存在灰色地带。

新政通过15年合同期管理，让”商改住”变得合法合规、高效且风险可控。

供需失衡，倒逼政策破冰

上海”商改住”新政落地，背后是商办市场日益严峻的供需矛盾。

据官方数据，上海现有约一万栋商务楼宇，其中大量老旧写字楼面临设备老化、坪效低下问题。去年6月，上海圈定了小陆家嘴、世博园区等十个试点区域先行先试。

2024年上海甲级写字楼空置率达22%的严峻现实，加上未来四年约390万平方米新增商办供应，让市场压力倍增。

与此同时，上海核心区域租赁住房供应稀缺，产业园区周边住房不足导致”潮汐式通勤”。

“商改住”新政一举两得：既缓解商办市场的高库存压力，又增加核心区域租赁住房供给。据预测，通过”商改住”，上海未来5年可新增租赁住房约10万套以上。

市场影响，租赁格局生变

政策落地将深刻改变上海租赁市场格局。行业测算显示，若将上海潜在商务楼宇中的30%转型为租赁住房，可一次性释放约5.3万间新增房源。

这些房源将优先集中在产业重点布局区域。从已公布的十个试点区域规划看，张江、临港、漕河泾等区域将优先兼容人才公寓和托育设施。

“这些商务楼宇也许比较陈旧，不再适合办公，但它们的地段都很核心。”一位房地产资深资管人士指出，”改造为租赁公寓后能缓解核心区域的职住平衡问题。”

资本市场也将迎来新机遇。”目前资本市场普遍缺乏好的投资标的，’商改住’给社会资本打开了投资空间。”绿色金融支持政策更是锦上添花，符合节能改造要求的项目可争取绿色债券、绿色贷款，降低融资成本。

挑战犹存，配套亟待跟进

尽管新政前景光明，但挑战不容忽视。租户胡先生道出了实际担忧：”跟住宅相比，它的配套是否完善？影响日常生活？毕竟商业楼做饭只能用电没有通煤气。”

商办改居住的技术难题同样存在。商业项目的建筑要求、户型设计、配套设施与住宅差异显著，改造难度大。特别是已建成的大楼，水电气管线改造复杂，成本高昂。

专家对此回应：”政策里提到很多要点，尤其是跟’商改住’相关的配套政策预计未来会逐步出台。比如大家关心的商水商电是否改为民水民电，对租户将节省不少费用。”

市场风险同样存在。有分析指出：”住宅市场自身难保，商改住项目多数只能做公寓类产品瞄准刚需阶层，这类产品市场早已严重过剩。”新政能否真正盘活存量商办，仍需市场检验。

陆家嘴某栋90年代老写字楼的保安老张发现，最近看楼的陌生人突然多了起来。”都是拿着图纸指指点点的，说这里可以隔出厨房，那里能加装管道。”他眯着眼看着大堂里的人群。

改造潮已悄然涌动。据官方透露，首批商改住项目将在未来三年分批入市，而大型老旧楼宇聚集区则需更长时间整体规划。

政策落地只是开始，当白领们拎着菜篮子走进曾经的写字楼，当外卖小哥穿梭于改造后的公寓走廊，上海这座城市的职住平衡难题才真正迎来破局时刻。